Cachimba Azul

Cachimba Azul Cachimba Azul is a Beach Front private property, located on La Paz city, Baja California Sur, Mexico, with an area of 22328044 Has. 5517.358 acres with over 10 km first quality beachfront.   Private property based on a National title, the best of the private property titles, issued by the federal government as private property   Ready to invest on clear title issued by the nation with all the federal government behind to guarantee private property.
           
Pago This is the culmination to a very long legal and official procedure, the payment to the past owner to relinquish the property to the new owner, in this case the nation, to the new owner.   As you know, in Mexico law like any international law, when you pay for something and the payment is accepted, that is the exact legal instant when the property change hands and this document is the payment to the Federal government for the land that in that instant becomes private property and change hands from the government to the private citizen.   This mean, that the actual owner bought the property from the Federal government and is one of the exceptions to the Baja rule of illegality in the property ownership, this is real and solid ground and one of the first properties to acquire that legal status, giving solid legal grounds to foreign investment.
           
pseudohistory As you know, Baja is a very difficult place to invest in property, since there are several kind of property titles and only a very few of them constitute private property.
Most other titles, represent some other modality of ownership, like Ejidos, that are communal property, really owned by the Federal government, or Colonial titles that in their text say property title, but really are not.
  All over Baja, special groups have imposed pseudo history on the legal grounds to the land, trying to avoid paying for the land to the original owner, the Nation; acquiring it for free and then trying to induce investors in to error with a multitude of papers that look legal because they are issued by public notaries or lower authorities or even local judges.
This illegal practice have reached general practice and most of the Baja property is simply wrong founded and based on pseudo history that has no roots in the constitution and only on Estate authority words.
  Complicating this fact are the Estate authorities, who act in a blind protection to those special interest groups, constituted most of the time by the public officials themselves or their friends or family, who say in a very official way and through official channels, that the land property is right in Baja and that you can invest with complete safety; that the pseudo history repeated by them and the special interest groups, is real legal ground to invest safely, but this is false and we are trying to correct this problem by making public the legal grounds to Baja property in order to generate a real solid ground to foreign investment.
           
history Our legal historical department, make investigations on the roots of any land acquired by Munoz Industries that go back to 1825.   In any country, there is no law over the country constitution, no other lower law can contradict it and this is legal true that absolutely nobody can contradict.
The following constitution article, say that the land originally belong to the nation and private property come form it always, no other way to acquire national land exist and any other way to acquire it is void.
 

Constitucion politica de los Estados Unidos Mexicanos

Artículo 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada.

XVIII.          Se declaran revisables todos los contratos y concesiones hechas por los Gobiernos anteriores desde el año de 1876, que hayan traído por consecuencia el acaparamiento de tierras, aguas y riquezas naturales de la Nación, por una sola persona o sociedad, y se faculta al Ejecutivo de la Unión para declararlos nulos cuando impliquen perjuicios graves para el interés público.
    history  
 

Historia del predio Cachimba Azul propiedad de Jesús Olivia Covarrubias Almeida .

 Factores a considerar:

I.- 1863.- Ley de Terrenos Nacionales, Benito Juárez

II.- 25 Marzo de 1894.- Ley sobre Ocupación y Enajenación de Terrenos Baldíos, - Fuente.- Wistano Luis Orozco, legislación y jurisprudencia sobre Terrenos Baldíos, México, Ediciones El Caballito, 1975.

III.- El 3 de Abril de 1926.- se emite la Ley General de Colonización.

IV.- El 30 de Diciembre de 1946.- se emite la Ley Federal de Colonización.

V.- El 24 de Diciembre de 1949 se realiza la Publicación en el D.O.F. del 7 de Diciembre de 1949 de formación del Distrito de Colonización  Valle de Santo Domingo.

VI.- El 10 de Octubre 1957 se realiza la solicitud de derechos de Colono de Sebastián T Días Encinas del predio Cachimba con superficie de 500 Has.

VII.- El 14 de Noviembre de 1958 se firma Contrato firmado por el Vocal Ejecutivo de la Zona Norte de la Comisión Nacional de Colonización y el colono Sebastián Teófilo Díaz Encinas el cual fue inscrito en el libro de Registros numero 100 tomo VI foja 143 que consta en la Sub Dirección de Colonias Agrícolas y ganaderas.

VIII.- El 23 de Octubre de 1958 el Delegado y representante de la Comisión Nacional de Colonización dio posesión al C. Sebastián Díaz Encinas del predio denominado Cachimba levantándose Acta de posesión provisional.

IX.- El 19 de Octubre de 1960 se presenta Recibo de pago numero 74661 por $1,545.00 C. Sebastián Díaz Encinas del predio denominado Cachimba.

X.- El 24 de Mayo de 1962 se registra informalmente y de manera extremadamente sospechosa, la anotación a lápiz en el libro de Registros numero 100, Tomo VI, foja 143 de la Sub Dirección de Colonias Agrícolas y Ganaderas del recibo numero 103679 por $1,030.00 C. Sebastián Díaz Encinas del predio denominado Cachimba.

XI.- El 15 de Mayo de 1964 se registra el Recibo de pago numero 112635 por $2,500.00 C. Sebastián Díaz Encinas del predio denominado Cachimba.

XII.- El 1 de Diciembre de 1961 se emite la Ley que reforma el art. 58 del Código Agrario y en sus disposiciones transitorias establece que el Departamento de Asuntos Agrarios hoy SRA vigilaría el buen funcionamiento de las Colonias existentes y debidamente legalizadas.

XIII.- A partir de 1962 solo se pueden establecer colonias ejidales.

XIV.- 22 de Enero de 1963.- Se publica el Decreto derogando la Ley de 1946

AGRARIO. COLONIZACION. EL DECRETO DE 22 DE ENERO DE 1963, QUE DEROGA LA LEY FEDERAL DE COLONIZACION, NO DEJA SIN EFECTOS LOS EXPEDIENTES EN QUE A LOS CAMPESINOS SOLICITANTES YA SE LES HA OTORGADO POSESION, CONTRATOS DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO Y TITULOS DE PROPIEDAD.

Se estiman aplicables a casos tramitados con anterioridad a su expedición, las normas del acuerdo de 17 de mayo de 1965, publicado en el Diario Oficial de la Federación de 17 de junio del mismo año, aunque no se refiera a contratos anteriores a la fecha de su publicación, por constituir una importante interpretación a los artículos transitorios del decreto de 22 de enero de 1963 que deroga la Ley Federal de Colonización porque fija normas precisas a la Secretaría General de Nuevos Centros de Población Ejidal, a través de la Dirección General de Colonias, para continuar la tramitación de los expedientes de colonización que quedaron pendientes al momento de entrar en vigor el citado decreto, además de que el acuerdo citado hace referencia a la situación de hecho y de derecho de los campesinos que están en posesión de las tierras, con anterioridad a la derogación de la Ley de Colonización, y, al efecto, manda cancelar y archivar "aquellos expedientes en los que únicamente existen pruebas preliminares de obras con vistas a futuras colonizaciones, sin que se hayan llevado a cabo actos administrativos tendientes a regularizar situaciones de hecho de campesinos solicitantes a los que se les haya otorgado posesión, contratos de compraventa con reserva de dominio, títulos de propiedad y escrituras sobre propiedades particulares, en cada uno de los casos en que se estimó procedente, ya que tales hechos implican una autorización para la colonización".

Amparo en revisión 4572/67. Manuel Morales Sánchez y coagraviados (Representantes de las Colonias Agropecuarias "20 de Noviembre" y "El Progreso"), Perote, Veracruz. 13 de marzo 1969. Unanimidad de cuatro votos. Ponente: Pedro Guerrero Martínez.

XV.- El 23 de Noviembre de 1964 Se emite titulo 619 de Colonias de Azul a nombre de Sebastián T. Días Encinas con expediente 53203 en el que en su texto expresa, que “se expide de acuerdo a la Ley Federal de Colonización del 30 de Diciembre de 1946, aplicable al tenor de lo que dispone el artículo Segundo Transitorio de la Ley que adiciona el art. 58 del Código Agrario en vigor publicada en el Diario Oficial de la Federación del 22 de Enero de 1963 y en base al Contrato con reserva de Dominio número 1175 que se celebro el 23 de Octubre de 1958 sobre un predio de 314-54-04 Has. Del Distrito de Colonización del Valle de Santo Domingo conforme al Acuerdo Presidencial del 12 de Diciembre de 1949 publicada en el DOF el 24 de Diciembre de 1949 SOMETIÉNDOSE ESTRICTAMENTE A LOS ORDENAMIENTOS DE LA LEY CITADA ASÍ COMO A TODAS AQUELLAS DISPOSICIONES VIGENTES EN MATERIA DE COLONIZACIÓN. Registrado a fojas 143 del libro 100-VI en México D.F. a 24 de Noviembre de 1964 y ante el Registro Público de la Propiedad y el Comercio de la Paz B.C.S. bajo número 179 del volumen 42 de la Sección I del 27 de Enero de 1965”.

El 23 de Noviembre de 1964 Se emite titulo 620 de Colonias de Cachimba a nombre de Sebastián T. Días Encinas con expediente 53203 en el que en su texto expresa, que “se expide de acuerdo a la Ley Federal de Colonización del 30 de Diciembre de 1946, aplicable al tenor de lo que dispone el artículo Segundo Transitorio de la Ley que adiciona el art. 58 del Código Agrario en vigor publicada en el Diario Oficial de la Federación del 22 de Enero de 1963 y en base al Contrato con reserva de Dominio número 1175 que se celebro el 23 de Octubre de 1958 sobre un predio de 500 Has. Del Distrito de Colonización del Valle de Santo Domingo conforme al Acuerdo Presidencial del 12 de Diciembre de 1949 publicada en el DOF el 24 de Diciembre de 1949 SOMETIÉNDOSE ESTRICTAMENTE A LOS ORDENAMIENTOS DE LA LEY CITADA ASÍ COMO A TODAS AQUELLAS DISPOSICIONES VIGENTES EN MATERIA DE COLONIZACIÓN. Registrado a fojas 143 del libro 100-VI en México D.F. a 24 de Noviembre de 1964 y ante el Registro Público de la Propiedad y el Comercio de la Paz B.C.S. bajo número 180 del volumen 42 de la Sección I del 27 de Enero de 1965”.

XVI.- 7 de Junio de 1965.- Se publica Acuerdo suscrito por el Jefe del Departamento Agrario donde se autoriza para continuar con la tramitación de expedientes de colonización que no debían archivarse. Se archiva solo los que constituían proyectos preliminares.

XVII.- 25 de Enero de 1968.- Se publica Decreto sobre el tratamiento que deberá darse a las colonias en formación así como a las ya legalizadas.

XVIII.- 9 de Abril de 1968.- Se publica Reglamento General de Colonias Agrícolas y ganaderas.

XIX.- 13 de Febrero de 1968, se publica en el D.O.F. el acuerdo de desconocimiento de los títulos de Colonias y Terrenos Nacionales expedidos entre 1 de Enero y el 30 de Noviembre de 1964 por haberse expedido con irregularidades y sin las formalidades de ley, que determino desconocer los títulos sobre Terrenos Nacionales y Colonias que fueron expedidos en el periodo comprendido entre el 1 de Enero y 30 de Noviembre de 1964 otorgando 120 días hábiles para los tenedores de títulos para que se presentaran a REGULARIZAR SU SITUACIÓN CON BASE EN LA LEY DE LA MATERIA.

Periodo en el que esta incluido el titulo expedido a nombre de Sebastián T. Días Encinas con expediente 53203 del 23 de Noviembre de 1964 con numero 620 de Colonias y cuya situación nunca fue regularizada, solo se pidió que no se incluyera en los efectos del acuerdo de desconocimiento, siendo que para quedar excluido del mismo, debería como lo indica el decreto, demostrar haber cumplido con la Ley de la materia, la cual era la Ley de Colonización, que lo obligaba a habitar en la colonia, explotar el lote en explotación autorizada, asistir a las asambleas y reportar la explotación cada años, lo cual nunca acredito y por lo que lo afecto como acto consentido el acuerdo de desconocimiento.

XX.- 12 de Agosto de 1968 Acuerdo publicado en el D.O.F. el 13 del mismo mes y año se acuerda lo siguiente:

a.- Se desconocen los títulos de Colonias y Terrenos Nacionales expedidos entre 1 de Enero y el 30 de Noviembre de 1964 por haberse expedido con irregularidades y sin las formalidades de ley.

b.- Se proceda a la cancelación de las anotaciones de los títulos a que se refiere el punto de acuerdo anterior, en los libros de Registro de la Dirección General de Terrenos Nacionales y de Colonias, dando aviso respectivo a las oficinas del Registro Público de la Propiedad correspondientes.

c.- A través de las Delegaciones se la SRA. Se conceden 120 días hábiles para los tenedores de títulos [ara que se presentaran a regularizar su situación con base en la Ley de la materia.

Sin embargo, la Secretaria, omitió continuar con el procedimiento formal de privación de derechos de colono, pero estando en posibilidad de continuar ese proceso en cualquier momento a iniciativa de parte o de la Secretaria.

XXI.- 12 de Diciembre de 1968 recibido el 4 de Enero de 1969 en el expediente 53203 se presenta escrito del C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas, solicitando se establezca que el título de Propiedad emitido a su favor del predio Cachimba, no se encuentra afectado respecto del Acuerdo de fecha 12 de Agosto de 1968 publicado en el D.O.F. el 13 del mismo mes y año en el que se desconocen los títulos de Colonias y Terrenos Nacionales, sin otro tramite o prueba de haber cumplido con las condiciones aceptadas de su titulo de colonias.

XXII.- 25 de Abril de 1970.- Reglamento General de Colonias Agrícolas y Ganaderas

Art. 5.- La secretaria de la Reforma Agraria, mediante la REVISION sistemática de los expedientes respectivos y la investigación del estado real de las colonias, procederá a regularizar la situación de las que lo requieran y declarara la caducidad de las concesiones o, en su caso, resolverá el retiro administrativo de las autorizaciones para colonizar, cuando proceda de acuerdo con las disposiciones aplicables.

Art. 6.- Los títulos y contratos que impliquen la creación, transmisión o modificación de los derechos de propiedad de los colonos, deberán inscribirse en el Registro Agrario Nacional, previas las autorizaciones procedentes.

Art. 14.- La transmisión de propiedad y derechos de los solares urbanos y lotes rústicos deberá hacerse constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Agrario Nacional, incluyendo los contratos privados.

15.- En caso de embargo y procedimiento de remate sobre algún lote con motivo de gravamen, deberá notificarse a la Secretaria de la Reforma Agraria a fin de exigir que el adjudicatario final cumpla con las disposiciones del presente Reglamento.

Art. 17.- El cambio de destino o para la atención de un fin publico de los lotes pertenecientes a Colonias requerirá de la autorización o de la intervención que en su caso corresponda de la Secretaria de la Reforma Agraria.

Art. 18.- Los contratos que celebren los  colonos entre si o con terceras personas, deberán estar de acuerdo con el régimen de las colonias, la Ley de la materia y este Reglamento.

Art. 12.- Solo podrán ser objeto de gravamen, permuta o enajenación, los lotes totalmente pagados, previa autorización de la Secretaria de la Reforma Agraria.

Art. 13.- Todo acto o contrato por el que se creen, modifiquen, transfieran o  extingan derechos sobre lotes de las colonias, requerirá la anuencia del consejo de administración de la colonia, conforme a las facultades que le asigne la Asamblea, así como opinión favorable del Delegado de la Secretaria de la Reforma Agraria con jurisdicción en el área correspondiente.

DE LA PRIVACION DE DERECHOS

Art. 47.- Son Obligaciones de los Colonos: Son causas de privación de derechos de los colonos:

I.- El Abandono del lote por dos años, cualquiera que sea la explotación del mismo.

II.- Cuando un predio de explotación agrícola o ganadera se dedique a un fin distinto.

III.- El incumplimiento de sus obligaciones que establece este reglamento respecto al solar urbano.

       Art. 48.- El procedimiento para la privación de derechos puede iniciarse por oficio, por la Secretaria de la Reforma Agraria o a petición de parte.

       Art. 49.- Para iniciar el procedimiento de privación, la Secretaria de la Reforma Agraria nombrara, por conducto del Delegado correspondiente, un investigador de los hechos para que levante el acta en donde se consignen las violaciones al presente reglamento. Dicha acta la firmaran los testigos, el comisionado, oficial y el Consejo de Administración de la Colonia y la autoridad Municipal para certificar las firmas asentadas.

       Art. 50.- El resultado de la investigación referida, en su caso, se notificara personalmente al colono de la iniciación del procedimiento en su contra, para que dentro de un término de 30 días hábiles, presente las pruebas y alegatos que a su derecho convengan, ante la Delegación Agraria.

       Art. 51.- El delegado Agrario recibirá las pruebas y alegatos que presenten los interesados, debiendo emitir informe con opinión, en termino que no exceda de 15 días hábiles a partir de la fecha de su presentación, inmediatamente después remitirá el expediente correspondiente a la Dirección General de Planeación Agraria para la resolución procedente.

                     Cuando se ignore el domicilio del colono, la notificación deberá hacerse mediante 3 edictos que se publicaran en el periódico oficial del Estado y en uno de los periódicos de mayor circulación de la localidad mas próxima a la colonia, con intervalos e 7 días entre uno y otro, fijándose un plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de su ultima publicación, para que se presenten pruebas y alegatos que a su derecho convengan, apercibiéndolo en los edictos de que de no hacerlo así, el procedimiento de privación de derechos se tramitara y en su caso se resolverá en rebeldía. Ulteriores notificaciones serán hechas en la tabla de avisos de la Delegación Agraria correspondiente.

       Art. 52.- La resolución de privación de derechos que se dicte, deberá publicarse en el Diario Oficial de la Federación y remitirse copia de la misma a la Delegación de la Secretaria de la Reforma Agraria, Registro Agrario Nacional y Registro Público de la Propiedad que corresponda.

       Art. 53.- Las demás faltas de observancia al presente reglamento serán sancionadas por la Asamblea en la forma en que dicho organismo así lo dictamine, de acuerdo con el Reglamento Interior de cada colonia.

       Art. 54.- Los actos y contratos que se realicen en contravención a las disposiciones de la Ley y de este Reglamento, carecen de validez.

XXIII.- 25 de Febrero de 1970  se publica declararatoria de Terrenos Nacionales que incluye al predio Cachimba.

1976 Armando Villagran que tiene posesión actual, inicia juicio de amparo contra titulación de Leonor Olga Zamorano, ganando juicio y devolviendo el procedimiento hasta deslinde, se acaba de llevar a cabo reposición del deslinde en La Paz.

Armando Villagran era amigo de José Oscar Treviso adquirió del titular el titulo de Colonias Manuel G. Encinas Cuadras parte de la materia de este estudio Azul B [166 hectáreas solamente]. Es conocido que Armando Villagran no era el posesionario de Azul y se conocen los documentos que firmo con Treviso quien solo le había firmado un poder general para actos de administración, pleitos y cobranzas y para vender solo 100 Has. Obligado a rendimiento de cuentas.

En Nov. 2006, Treviso viajo a un notario en Chihuahua y cancelo el poder otorgado a Villagran; Villagran es representado por Hector Essau y Pilar Rionda para la compraventa y cada abogado tiene prometido un 2.5% del precio de venta como comisión.

21 de Mayo de 1992.- Se expide autorización oficial de posesión de Terrenos Nacionales a La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño en tanto se tramita su procedimiento de Enajenación a Titulo Oneroso de Terrenos Nacionales sobre el predio que tenía en posesión de 2,232-80-44 Has.

14 de Octubre de 1993.- La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño, inicia procedimiento de Enajenación a Titulo Oneroso de Terrenos Nacionales sobre el predio que tenía en posesión de 2,232-80-44 Has.

9 de Febrero de 1994.- Se notifica a los Colindantes del procedimiento de Enajenación a Titulo Oneroso de Terrenos Nacionales expediente 507718 de 2,232-80-44 Has. De la Sra. La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño.

23 de Febrero de 1994.- Se llevo a cabo con la participación de los colindantes el deslinde del predio Cachimba Azul de 2,232-80-44 Has. De la Sra. La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño.

9 de Mayo de 1994.- Se expide Avalúo por $2,300,088.50 pesos, del procedimiento de Enajenación a Titulo Oneroso de Terrenos Nacionales expediente 507718 de 2,232-80-44 Has. De la Sra. La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño.

16 de Mayo de 1994, la Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño paga el recibo por la Enajenación a Titulo Oneroso de Terrenos Nacionales expediente 507718 de 2,232-80-44 Has. A la cuenta 2586-2 de la SRA en Banamex causando condición Resolutoria el procedimiento.

18 Mayo la Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño cede gratuitamente en reconocimiento a la C. Jesus Olivia Covarrubias Almeida.

XXIV.- 2 de Marzo de 1995, Sr. Juan Alvarado Cordero ante Delegación Agraria solicitud de regularización de Terrenos Nacionales con superficie de 424-27-00 Has. Del predio conocido como Cachimba, el cual tenía en posesión desde hacía 5 años.

XXV.- 15 de Mayo de 1995 se notifica a colindantes.

XXVI.- 17 de Febrero de 1995 se emite oficio 410182 se autorizan trabajos técnicos.

En Fecha 07 De Marzo Del 2002, Mediante Oficio 140536 Dirigido A Leonor Olga Zamorano Por El Lic. Héctor Miralrio Rocha Director  General De Ordenamiento Y Regularización De Propiedad Rural De La Secretario De La Reforma Agraria le Informo Lo Siguiente: “En Atención A Lo Anterior Me Permito Informarle Que E Predio Cachimba Fracción Actualmente Es Propiedad De la Nación, Toda Vez Que Se Ubica Dentro de la Declaratoria Global Publicada En El Diario Oficial De La Federación El 31 De Julio De 1987, Mismo Que Fue Deslindado Y Medido El 18 De Febrero Del 2001, Por Lo Que El Citado Predio  De Conformidad A Lo Dispuesto Por El Artículo 158 Del Reglamento De La Ley Agraria En  Materia  De Ordenamiento De  Propiedad Rural En Al Especie Sigue Siendo Un Terreno Nacional” .

XXVII.- 2 de Septiembre del 2003, se publica en el D.O.F. acuerdo donde se declara inexistente la colonia Distrito del Distrito de Colonización del Valle de Santo Domingo en el Municipio de Comondú Baja California Sur, publicado por la Secretaria de la Reforma Agraria, Dirección General de Ordenamiento y Regularización, Dirección de Regularización de la Propiedad Rural con expediente 53203/13 firmado por el C. Luis Camacho Mancilla, Director de Regularización de la Propiedad Rural, C. Director de Regularización de la Propiedad Rural Benjamín Rodríguez Anzures y la Sub Directora de Colonias Agrícolas y Ganaderas María Araceli Aguilar Velázquez, cuyos puntos resolutivos son como sigue:

Primero.- Se procede a declarar inexistente y dar de baja todos los registros en esa secretaria de Estado a la colonia Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo, Municipio de Comondú, Estado de Baja California Sur.

Segundo.- Publíquese el presente acuerdo en el Diario Oficial de la Federación y en el Periódico Oficial del Gobierno de Baja California Sur.

Tercero.- Remítase copia certificada del presente acuerdo de inexistencia a la representación agraria en el estado de Baja California Sur, para su conocimiento y efectos legales procedentes.

Cuarto.- Remítase copia del presente acuerdo a al Director en jefe del Registro Agrario Nacional y al Director del Registro Público de la Propiedad y el Comercio de Baja California Sur para su conocimiento y efectos legales a que haya lugar.

Quinto.- En consecuencia a archívese el expediente General numero 53203/13 como  concluida.

Además, en sus antecedentes como causales de la inexistencia se cita:

B.- No existe plano correspondiente a la colonia Agrícola y Ganadera Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo, Municipio de Comondu, Estado de Baja California Sur.

C.- Revisados los libros del Registro que obran en la Dirección de Regularización de la Propiedad Rural, dependiente de la Dirección General de Ordenamiento y Regularización, no se encontraron inscripciones que amparen derechos de propiedad a favor de persona alguna respecto de la colonia Agrícola y ganadera que nos ocupa.

 D.- Mediante oficio número 0967 del 28 de Mayo del 2003, el encargado del despacho de la representación agraria en el estado de Baja California Sur, informo a la Dirección de Regularización de la Propiedad Rural dependiente de la Dirección General de Ordenamiento y Regularización que en cumplimiento al seguimiento del programa de Regularización de Colonias Agrícolas y Ganaderas por circular numero 864 de fecha 14 de Mayo del 2003, comisiono a Ramón Sergio Ceseña Arco a efecto de que realizara los trabajos de información y diagnostico relativos a la primera etapa de dicho programa en la colonia en estudio, quien por informe del 26 de Mayo del 2003, señalo que como resultado de su investigación de campo, en ningún momento encontró los asentamientos de la colonia Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo, solicitando a los directores del Registro público de la Propiedad y el Comercio en Ciudad Constitución y de Catastro Municipal le informaran si en estas oficinas obran antecedentes registrales de la colonia en estudio, quienes manifestaron que no se encontró registro alguno en relación con dicha colonia y para mayor seguridad se entrevisto con el presidente Municipal de Comondu (según acta circunstanciada del 16 de Mayo del 2003) quien informo la inexistencia de esta.

Así en los considerandos señala:

I.- Esta Dirección de Ordenamiento y Regularización es competente para conocer del presente asunto en términos de lo dispuesto por el articulo 12 fracciones XI y XIV  del Reglamento Interior de esta Secretaria.

II.- De conformidad con el oficio numero 0967 de fecha 28 de Mayo del 2003 suscrito por el encargado del despacho de la representación agraria en el estado de Baja California Sur y del informe rendido por el comisionado de fecha 26 del mismo mes y año se desprende que la colonia Agrícola y ganadera Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo no se constituyo como tal en razón de la declaratoria emitida con fecha 7 de Diciembre de 1949 descrita en el antecedente A del presente documento, se refiere a una declaratoria de colonización en una superficie de 400,000  de hectáreas y no a la constitución de una colonia identificada con el nombre de Distrito de Colonización del Valle de Santo Domingo, Municipio de Comondu, Estado de Baja California Sur, razón por la que resulta procedente declararla inexistente y darla de baja en todos los registros de esta secretaria de estado.

XXVIII.- 20 de Septiembre del 2003 Se publica en el Periódico Oficial de Estado de Baja California Sur el Acuerdo de Inexistencia de la Colonia Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo expediente 53203/13 causando estado sin que fuera recurrido.

Junio 10, 2003 – Juicio ante Juzgado Séptimo Civil de Morelos, Estado de Chihuahua, expediente 581/2003, León Saenz, avisa a la corte que su tío Rigoberto murió intestado y que León y sus 6 hermanos son los únicos herederos. La corte acepto el caso en Junio 12, 2003 y en  Julio 10, 2003, León Saenz Joannis es nombrado albacea, en el procedimiento hay numerosa violaciones.

José Oscar Bulmaro Trevizo Rosas alias José Oscar Trevizo. Mexicano por nacimiento en la ciudad de Yepomera, estado de Chihuahua, nacido en Noviembre 14, 1936, soltero retirado con domicilio en el Ejido Favela, Municipio de Cuauhtémoc, Estado de Chihuahua, Murió a principios de 2007 2007 Beneficiaria como concubina: Rosa Evelia Tam Lee.

Junio 3, 2003- Rigoberto Sáenz Anderson muere de ataque cardiaco en R.E. Thomason General Hospital en El Paso Tx. La dirección en su certificado de defunción es 501 Festival Street Apt. 901, El Paso Texas identificado como ciudadano norteamericano, incapaz legalmente de poseer o tener en propiedad dentro de las franjas prohibidas de las fronteras y las costas.

Aparentemente tenía 5 esposas y 25 hijos.

León Alberto Sáenz  Joannis from La Bajada Ranch, Chihuahua y sus hijos:

Pedro  Sáenz Joannis

Martha Catalina Sáenz Joannis

Enrique Sáenz Joannis

Guillermo Sáenz Joannis

Cecilia  Sáenz Joannis

Jamie  Sáenz Joannis

XXIX.- 27 de Febrero del 2004 por oficio 140921 la entonces Dirección de Regularización de la Propiedad  Rural solicitó a la representación Estatal en B.C.S. llevar a cabo investigación de la historia registral del predio Cachimba, por lo que por oficio 272/2004 del 14 de Marzo del 2004 el Registro Público de la Propiedad y el Comercio en dicho estado existe inscripción registral a nombre del C. Sebastián T. Díaz Encinas.

XXX.- 12 de Agosto del 2004 se emite opinión del Director General de Asuntos Jurídicos  Lic. Alberto Pérez Gasca dirigido al C. Lic. Carlos Alberto Medina Rodas, Director de Regularización de la Propiedad Rural mediante oficio Ref. II-102-C 18967 haciendo referencia al oficio 14481 del 29 de Julio del 2004 mediante el cual se solicita se comuniquen los alcances jurídicos del Acuerdo publicado en el D.O.F. del 13 de Agosto de 1968 en el que se opina que:

a.- Se desconocen los títulos de Colonias y Terrenos Nacionales expedidos entre 1 de Enero y el 30 de Noviembre de 1964 por haberse expedido con irregularidades y sin las formalidades de ley., determino desconocer los títulos sobre Terrenos Nacionales y Colonias que fueron expedidos en el periodo comprendido entre el 1 de Enero y 30 de Noviembre de 1964.

b.- Se proceda a la cancelación de las anotaciones de los títulos a que se refiere el punto de acuerdo anterior, en los libros de Registro de la Dirección General de Terrenos Nacionales y de Colonias, dando aviso respectivo a las oficinas del Registro Público de la Propiedad correspondientes.

c.- A través de las Delegaciones se la SRA. Se conceden 120 días hábiles para los tenedores de títulos para que se presentaran a regularizar su situación con base en la Ley de la materia.

XXXI.- Se dicta sentencia definitiva en el juicio de amparo radicado con el número 328/2004 en el Juzgado Segundo de Distrito y resuelto en el Toca  del Tribunal Colegiado del Vigésimo Sexto Circuito con cede en la Ciudad de La Paz, B.C.S. contra actos de funcionarios de la Secretaría de la Reforma Agraria.

Raymond Gene Novelli supuesto comprador del polígono de Maravia, le vende a Jeffrey Curtis 75 lotes llamado ¨the Ridge¨ en 2008.

XXXII.- Se dicta sentencia definitiva en el juicio civil radicado con el número 67/2004 en el Juzgado Primero de Primera Instancia en La Paz, B.C.S.  Declarando la falta de personalidad e interés jurídico de la sucesión del Sucesión Intestamentaria a Bienes de Rigoberto Sáenz Anderson, quien le había comprado el terreno el 22 de noviembre de 1969 a C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas para entablar  juicio a su nombre.

XXXIII.- Se dicta sentencia definitiva en el juicio de amparo radicado con el número 765/2006 en el Juzgado Segundo de Distrito y resuelto en el Toca del Tribunal Colegiado del Vigésimo Sexto Circuito con cede en la Ciudad de La Paz, B.C.S. contra actos de funcionarios de la Secretaría de la Reforma Agraria.

XXXIV.- El día 12 de Abril del 2010, Acuerdo emitido el 15 de Octubre del 2009  por el Director General de ordenamiento y Regularización, Lic. Luis Camacho Mancilla, y por la Directora General Adjunta de Regularización de la Propiedad Rural, C. Nelly Campos Quiroz, referente al expediente 53203 y con respecto al predio denominado Cachimba en el Municipio de La Paz B.C.S. en el que emiten de oficio y sin petición de parte emiten acuerdo consistente en:

Primero.- En términos de lo establecido en el considerando IV del presente acuerdo, se declara la validez del título numero 620 expedido a favor del C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas, respecto al predio denominado “Cachimba” ubicado en el Distrito de Colonización de Valle de Santo Domingo, Municipio de La Paz, Estado de Baja California Sur, que ampara una superficie de 500 Has. Mismo que sigue surtiendo sus efectos legales para esta dependencia gubernamental.

Segundo.- Hágase del conocimiento de la Sub Dirección de Colonias Agrícolas y ganaderas adscrita a la Dirección adjunta de Regularización de la propiedad rural para todos los efectos legales a que haya lugar.

Inmobiliaria Punta Azul La Paz, S.A. de C.V.  representada por Armando Barraza Bustillos, Notario Público No.23 del estado de Chihuahua el 7 de Marzo del 2005 registra inscripción preventiva en La Paz. B.C.S.

 

Resumen:

               El C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas murió sin hacer testamento o cesión de derechos, ya fuera formal o informal, por lo que sus derechos sobre el predio Cachimba no eran adjudicables sin seguir las formalidades de Ley.

               El C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas vendió el 22 de Noviembre de 1969 al C. Rigoberto Sáenz Anderson, sin seguir las formalidades de Ley y en consecuencia le son aplicables los artículos relativos de la Ley Federal de Colonización y el Art. 58 del Reglamento General de Colonias Agrícolas y ganaderas, por lo que dicha adjudicación adolece de Nulidad absoluta, la cual se debe declarar por autoridad competente.

La Sra. Jesus Olivia Cobarruvias Almeida, En Diciembre Del 2009, Se Reunió con Leonor Olga Zamorano Y Con El Sr. Hugo Flores En La Ciudad De México, identificándose ante ellos como Legitima Propietaria Del Inmueble Denominado Cachimba Azul El Cual Adquirió De Su Anterior Propietario, La Nación, Mediante Procedimiento Administrativo Que Inicio Ante La Comisión Deslindadora Y Regularizadora De Terrenos Nacionales, Dependiente De La Secretaria De La Reforma Agraria Con Número #509372, Formalmente A Nombre De La Sra. María Elizabeth Espinoza Montaño, Sobre El Predio Conocido Como Cachimba Azul, Localizado En Municipio De La Paz B.C.S., Con Superficie De 2,232-80-44 Has. En Colindancia Al Norte Con Mar De Cortés Llamado Canal De San Lorenzo, Al Sur Con Presuntos Terrenos Nacionales Y Bahía Balandra Del Mar De Cortés Dentro De Bahía De La Paz, Al Este Con Mar De Cortés Y Terrenos Presuntos Nacionales Y Al Oeste Con Mar De Cortez Dentro De La Bahía De La Paz, Con Punto Latitud 24 Grados 19´18.83´´ Norte Y 110 Grados 19´19.27´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 19´30.71´´ Norte Y 110 Grados 19´42.65´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 20´02.92´´ Norte Y 110 Grados 19´21.12´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 19´56.18´´ Norte Y 110 Grados 19´09.14´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 20´07.44´´ Norte Y 110 Grados 18´20.68´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 18´45.20´´ Norte Y 110 Grados 15´52.65´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 19´42.30´´ Norte Y 110 Grados 15´12.50´´ Oeste Continuando Al Punto Latitud 24 Grados 19´03.37´´ Norte Y 110 Grados 14´09.08´´ Oeste Continuando A Lo Largo De La Costa Con El Mar De Cortez Zona Llamada Canal De San Lorenzo Y Bahía De La Paz Hasta Llegar Al Estero Balandra Y Cerrar El Polígono Con El Punto Inicial De Esta Descripción; Habiendo Recibido Formalmente Permiso Para Poseer Terrenos Nacionales Mediante Oficio De La Misma Dependencia El Día 21 De Mayo De 1992; Procedimiento Administrativo Que Culmino Y Causo Estado Con El Pago Efectivo A La Nación En 1994, Por Lo Que Se Ostento Ante Mi Mostrándome Originales De Su Procedimiento De Enajenación A Titulo Oneroso De Terrenos Nacionales Como Legitima Propietaria De Dicho Inmueble, Quedando Pendiente Para Regularizar Su Propiedad Únicamente El Recoger Su Titulo De Propiedad Y Sus Registros Hechos Por Ley Por La Misma Secretaría De La Reforma Agraria.

La C. Maria Elizabeth Espinoza Montaño, cede definitiva e irrevocablemente mediante cesion ante la autoridad competente a la C. Jesus Olivia Cobarrubias Almeida, titular de los actuales derechos.

               No existe actualmente representante legal de los derechos del colono C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas que haya seguido las formalidades de ley para ser considerado tal.

               a.- Si bien al C. Sebastián Teófilo Díaz Encinas se le expidió el título de Colonias numero 620 según el considerando XV de este escrito, este se emite en base al considerando IV de este escrito que es la Ley Federal de Colonización como se indica en el texto del mismo título y en consecuencia le impone sus restricciones y condiciones, a las cuales expresamente se somete y consintió el colono y entre ellas la condición de que de no apegarse a lo indicado en la Ley que le dio base, su derecho podía ser declarado nulo siguiendo las formalidades de Ley, por lo que dicho título nunca fue definitivo sino un contrato y titulo condicionado a seguir al pie de la letra lo ordenado por la Ley y el Reglamento, cosa que no hizo y no existe prueba de que lo hizo y si existen pruebas de que no lo hizo, como es la inspección del comisionado que fue comisionado para investigar a colonia, la cual encontró inexistente y si no existe la colonia, no puede existir una de sus partes.

               b.- Existe la condición lógica, de que para que pudiera existir un colono, debía forzosamente existir la Colonia, pues hay todo un protocolo y formalidades a seguir para mantener vigente un titulo de colonia, lo cual es evidente que nunca se materializo, como fue acordado en el considerando XXVII del presente escrito y con la fundamentación y motivación en ese considerando expuesto, el cual fue un acto definitivo, que causo perjuicio al colono y contra el cual nunca se inconformó legalmente ni en tiempo ni en forma.

               c.- El titulo se emitió cuando ya estaba en efecto el decreto derogando la ley en la que se basa el titulo, como se expresa en el considerando XIV del presente escrito y por lo tanto no escapa de los efectos legales de ese hecho. COLONIZACION. EL DECRETO DE 22 DE ENERO DE 1963, QUE DEROGA LA LEY FEDERAL DE COLONIZACION, NO DEJA SIN EFECTOS LOS EXPEDIENTES EN QUE A LOS CAMPESINOS SOLICITANTES YA SE LES HA OTORGADO POSESION, CONTRATOS DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO Y TITULOS DE PROPIEDAD lo cual a contrario sensus, no ocurrió, pues en el momento del decreto aun no se le entregaba ni titulo y es el caso que la Colonia Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo, hay muchas pruebas como son los informes del comisionado de la Secretaria de la Reforma Agraria y acta circunstanciada firmada por C. Presidente Municipal de que nunca se llego a consolidar y por lo tanto queda fuera del beneficio y de los efectos y alcances de dicho Acuerdo.

               d.- Es evidente, en el considerando XXII del presente escrito, que al título, que en el acuerdo, se pretende dar validez, el colono nunca cumplió con las formalidades para mantener vigente un titulo de colonias ni con las obligaciones del reglamento ni la ley que le obligaba y con la que estuvo conforme con someterse, por lo que debe consecuentemente aplicársele las formalidades para su declaración de nulidad absoluta.

               e.- En el considerando XXVII del presente escrito como acto definitivo y ejecutoriado, se declara inexistente la colonia en la que pretende existir el titulo de colonias, que se pretende convalidar en el acuerdo que aquí se combate, ese acuerdo es un acto definitivo de la autoridad y por el principio de definitividad, la misma autoridad, después de emitirlo, no puede cambiar sus propias determinaciones y es el caso, que el acuerdo que se combate aquí, pretende cambiar lo acordado por la misma autoridad, por lo que en consecuencia el segundo acto es inexistente e improcedente a todas luces, siendo afectado de nulidad absoluta pendiente de declarar por autoridad competente.

               f.- En el considerando XXVII del presente escrito, se detalla la fundamentación y motivaciones que llevaron a la autoridad a tomar la determinación definitiva de declarar inexistente la colonia Distrito de Colonización Valle de Santo Domingo, que nunca fue combatida en tiempo y forma por el supuesto colono, al cual en las inspecciones no se le encontró en posesión ni explotación como era su obligación a la que estaba obligado, ameritando claramente la declaración de nulidad absoluta, pues el espíritu detrás de los títulos de colonización era el propiciar la colonización, la cual quiere decir habitar las regiones colonizadas, no regalar terrenos para especular en el futuro; además la obligación de la explotación, tenía la función de crear empleos y riqueza nacional, no enriquecer a especuladores; así mismo, el hecho de que dichos títulos sean condicionados, es a causa de prevenir que especuladores reclamaran las tierras para su venta cuando adquirieran valor, como fue el caso presente, por lo que existe también el procedimiento de anulación de derechos del colono, con su formalidad para respetar sus derechos constitucionales, lo cual es claramente procedente en este caso al título cuyo acuerdo de valides se combate, siendo también claro aquí, que la Directora adjunta de Terrenos Nacionales al actuar de oficio, pretendiendo violar el principio de definitividad y pretender con ese acto convalidar un titulo que es digno de declararse nulo, solo demuestra tener intereses en ayudar a cometer fraude en contra de la Nación; esto porque al reconocer un titulo nulo de pleno derecho como propiedad privada que salió del dominio nacional mediante titulo legalmente expedido, proporcionando un lucro indebido y reuniendo las agravantes de un fraude.

               h.- En base al considerando XXVII del presente escrito, en el que se dictamina que nunca existió plano de la colonia, por lo que si no existe plano del todo, no puede existir plano de una parte, por lo que como consecuencia inescapable, el predio descrito en el titulo, es inubicable en la naturaleza y el acuerdo que aquí se combate, es un franco intento de convalidar esas fallas capitales en el titulo a todas luces nulo absolutamente.

                              J.- Al estar el colono titular y obligado por el titulo de colonias muerto desde hace años, es innegable que no pudo solicitar el acuerdo de la Sub directora de Terrenos Nacionales, quien actuó de oficio y como la ley ordena seguir una formalidad para convalidar cualquier cesión de derechos o venta o adjudicación, sin que nunca se haya seguido en vida por el colono dichas formalidades, es claro y evidente que es procedente iniciar el procedimiento de privación de derechos del colono que falto a su compromiso con su consecuente declaración de nulidad por autoridad competente y no convalidar de oficio un titulo nulo absolutamente, perteneciente a una colonia declarada inexistente, por lo que se debe iniciar dicho procedimiento y declarar insubsistente, nulo y ajeno al derecho el acuerdo de la Sub Directora de Terrenos Nacionales.

 
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